Valor de condomínio pode ser mais elevado para apartamentos situados em cobertura

Dr. Fabiano Lourenço de Castro

Constantemente recebo consultas de condôminos e, principalmente, dos proprietários de coberturas, nas quais são feitos questionamentos a respeito da legalidade da cobrança de quota condominial com valor mais alto, por conta da existência de uma maior fração ideal nas áreas desses imóveis. Tais condôminos apontam que as despesas decorrentes da conservação ou utilização das partes e coisas comuns não possuem qualquer relação com o tamanho ou mesmo com a fração ideal dos apartamentos, devendo, todas as unidades, pagar os custos na mesma proporção. Entretanto, o Poder Judiciário não dá proteção a esse pensamento, e autoriza a cobrança de quotas condominiais com valores diversos, diante da diferença na fração ideal de cada unidade. Em resumo, a convenção condominial pode instituir, para apartamentos maiores, o pagamento de taxa de condomínio mais alta, vinculada à fração ideal da unidade. Nessa linha de pensamento, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1778522, negou provimento ao pedido dos proprietários de uma cobertura que questionavam a obrigação de pagar a taxa de condomínio e as despesas extras em dobro. O órgão julgador reafirmou a jurisprudência segundo a qual é legal a cobrança pela fração ideal do imóvel, caso seja esta a decisão dos condôminos e, desde que haja tal estipulação em convenção condominial. No processo, os autores ajuizaram ação para rever o valor da taxa, apontando a impossibilidade de pagar em dobro pelo simples fato de a unidade estar localizada na cobertura do edifício. O Tribunal de Justiça de São Paulo, por sua vez, entendeu que a cobrança se justifica porque a fração ideal do terreno e das partes comuns correspondente à cobertura (com área total de 519,12m², incluindo três vagas de garagem) é de 20%, enquanto a das demais unidades (269,56m², com duas vagas) é de 10%. No Recurso Especial, julgado pelo Superior Tribunal de Justiça, os proprietários alegaram enriquecimento sem causa dos outros condôminos, afirmando que “as despesas decorrentes da conservação ou utilização das partes e coisas comuns não possuem qualquer relação com o tamanho ou mesmo com a fração ideal dos apartamentos”. Eles citaram ainda que seu imóvel tem área interna similar à dos demais, diferindo apenas pela existência de um lavabo. O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, apontou que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção da fração ideal, salvo disposição diferente na convenção. O relator apontou ainda que se a convenção estipula o rateio das despesas com base na fração ideal, que é justamente o que ocorreu no caso debatido, não há violação de lei federal. Resumindo, é absolutamente legítima a cobrança de quota condominial com valor mais alto, pelo fato do imóvel possuir uma maior fração ideal, desde que essa regra conste na convenção condominial do edifício (fonte da matéria: clipping da AASP de 11 de junho de 2020).

Imagem por Mostafa Safadel

Dr. Fabiano Lourenço de Castro

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