Como reduzir os impactos da alta do IGP-M em contratos de locação

Por Carlos Gabriel Galani Cruz

A pandemia deflagrada pela COVID-19, fez com que o ano de 2020 deixasse marcas negativas no cenário econômico brasileiro, que além de aumentar os índices de desemprego, recuar o produto interno bruto (PIB), também elevou a inflação fazendo com que os preços subissem de maneira inversamente proporcional à renda.

Nos últimos dias, os meios de comunicação noticiaram que o resultado do IGP-M acumulado de dezembro (últimos doze meses) teve alta de 23,14% e segundo os especialistas, esta foi a maior alta desde 2002. Mas afinal, o que é o IGP-M? É um índice que cujas siglas designam índice geral de preços do mercado e geralmente é usado para reajustar contratos, em especial os contratos de locação.

O IGP-M é calculado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) e foi criado em 1940, com o objetivo de medir as variações de preços dentro de um escopo geral, isto é, de maneira mais abrangente, pois, para o seu cálculo são considerados outros indicadores, como por exemplo, o IPCA-M (preços do atacado), o IPC-M (preços do consumidor) e o INCC-M (índice da construção civil).

Por conta desta abrangência, o IGP-M é usado para reajustar obrigações contratuais das mais variadas espécies, tais como: mensalidades escolares e de universidades, tarifa de energia elétrica, planos de saúde, TV por assinatura, telefonia, entre tantos outros. Os contratos de locação tradicionalmente são reajustados pelo IGP-M e o índice é conhecido popularmente como o “índice de reajuste do aluguel”.

A estabilidade do IGP-M acumulado nos últimos anos fez com que os contratantes em geral, mas em especial os locatários, recebessem com perplexidade o reajuste equivalente a quase 25%, nos contratos de locação. Segundo dados oficiais publicados pela FGV, em dezembro de 2017 o índice acumulado deu negativo (-0,5326%), já em dezembro de 2018 foi positivo e alcançou 7,5521%, em dezembro de 2019 manteve-se na média (7,3179%), mas em dezembro de 2020, disparou e chegou a exatos 23,1391%.

Apenas como exemplo, se tomássemos por base um contrato de locação com valor de R$ 1.000,00, cujo período de reajuste fosse em 12/2017, este não sofreria reajuste porque o IGP-M foi negativo, se a data de reajuste fosse em 12/2018, o novo aluguel seria de R$ 1.075,52, já em 2019 seria de R$ 1.073,18, mas em 2020, com a alta, o valor passaria a ser de R$ 1.231,40.

Após a constatação destes impressionantes e alarmantes fatos econômicos a dúvida que desponta é sobre a proteção jurídica das partes em situações como essa, onde uma das partes é atingida com um inesperável, mas legítimo reajuste contratual.

É verdade que no direito contratual vigora o princípio da força obrigatória dos contratos, isto é, o contrato faz lei entre as partes. Em outras palavras, em um contrato de locação é assegurado ao contratante locador o direito de receber do locatário um reajuste indexado ao IGP-M – pois foi esse o índice previsto em contrato e essa foi a vontade das partes no momento da contratação e tal rigidez foi ampliada com o advento da recente lei federal nº 13.874/19 (Declaração de Direitos de Liberdade Econômica), que enrijece a possibilidade de revisão contratual dispondo que ela deverá ocorrer de maneira excepcional e limitada.

Porém, a legislação locatícia prevê soluções para acolher a parte prejudicada e reequilibrar a relação jurídica obrigacional, quando preenchidos os requisitos previstos nos artigos 18 e 19, da Lei de Locações (8.245/91) e mediante a cooperação mútua das partes manifestando a atitude de boa-fé, aludida no artigo 422, do Código Civil, que dispõe que as partes devem guardar princípios de probidade e boa-fé nas relações contratuais.

Diante de todas as informações acima, há três dicas e estratégias para diminuir os impactos da alta do IGP-M nos contratos de locação:

Contrate um advogado de sua confiança e com experiência em negociações em contratos imobiliários. Essa contratação servirá para você se orientar quanto aos seus direitos e para conduzir uma negociação – uma pessoa de fora pode obter um resultado surpreendente;
Após, promova uma conversa franca entre o seu advogado e a outra parte – normalmente a falta de diálogo na relação contratual faz com que uma parte não conheça a “dor” do outra;
Se frustradas as tentativas de negociação, faça com seu advogado uma avaliação de risco e de viabilidade da propositura de ação judicial com o propósito de adequar o reajuste para um índice mais próximo à realidade dos contratantes.

Com as informações e orientações explanadas neste artigo, você certamente reunirá condições de alinhavar uma excelente negociação e conseguirá neutralizar os efeitos da alta do IGP-M acumulado, nos seus projetos pessoais e profissionais.

Avante!

Importante: este artigo tem finalidade apenas informativa. Consulte seu advogado e veja detalhadamente o que é necessário para o seu caso específico.

Carlos Gabriel Galani Cruz é advogado e sócio fundador do escritório Galani Cruz Advogados, especialista em direito imobiliário e professor universitário.
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