Dolce Lex

Dr. Fabiano Lourenço de Castro

Recentemente, escrevi alguns artigos, nos quais tratei de questões relacionadas ao nosso cotidiano e voltadas ao direito de família. Entretanto, retomarei, nesse artigo, um assunto de grande importância para os condomínios residenciais, que vinham tirando o sono dos síndicos e de muitos condôminos. Na última semana, precisamente no dia 20 de abril, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, caso a convenção do condomínio preveja a destinação exclusivamente residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb.

Para o Tribunal, o sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital é caracterizado como uma espécie de contrato atípico de hospedagem – distinto da locação por temporada e da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem regulamentações específicas. Segundo a turma, havendo previsão expressa de destinação residencial das unidades do condomínio, será impossível a sua utilização para a atividade de hospedagem remunerada, que possui natureza comercial.

Com a decisão, os ministros mantiveram julgado proferido pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que determinou aos proprietários de duas unidades residenciais em condomínio que se abstivessem de oferecer seus imóveis para locação pelo Airbnb. No entendimento desse Tribunal Gaúcho, essa prática se caracteriza como atividade comercial e de hospedagem, proibida pela convenção condominial.

No julgado foi apresentada uma distinção entre os conceitos de residência (morada habitual e estável), domicílio (residência com a intenção de permanência definitiva) e hospedagem (habitação temporária).

Segundo um dos ministros, entre as características da hospedagem estão à alta rotatividade no local e a oferta de serviços – situação presente no caso em julgamento, em que o imóvel era disponibilizado para diferentes pessoas em curto espaço de tempo, com oferta de serviços como lavagem de roupas.

O ministro ressaltou que, como apontado pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, o condomínio não se voltou contra a possibilidade de os proprietários fecharem contrato de aluguel de longa duração, mas questionou a exploração de hospedagem remunerada, a qual teria trazido perturbação à rotina do espaço residencial e insegurança aos demais condôminos.

O ministro lembrou que a Lei de Locações (8.245/91) considera aluguel para temporada aquele destinado à residência temporária do locatário, por prazo não superior a 90 dias. A legislação, segundo o ministro, não trata da hipótese de oferta de imóveis com alta rotatividade nem da possibilidade de divisão de uma mesma unidade entre pessoas sem vínculo – como ocorreu no processo e que se mostra como uma rotina nesse tipo de contrato.

Por outro lado, o magistrado apontou que: “as atividades realizadas por meio de plataformas como o Airbnb não possuem o modelo de negócio, nem a estrutura ou o profissionalismo suficientes, que possam permitir o seu enquadramento na Lei 11.771/2008 (Política Nacional de Turismo), embora as características desse tipo de locação lembrem um contrato de hospedagem na modalidade atípica”.

Citou, ainda que: “Tem-se um contrato atípico de hospedagem, expressando uma nova modalidade, singela e inovadora, de hospedagem de pessoas sem vínculo entre si, em ambientes físicos de padrão residencial e de precário fracionamento para utilização privativa, de limitado conforto, exercida sem inerente profissionalismo por proprietário ou possuidor do imóvel, sendo a atividade comumente anunciada e contratada por meio de plataformas digitais variadas”.

O Código Civil, ao mesmo tempo em que reconhece ao proprietário o direito de dispor livremente de sua unidade residencial, também lhe impõe o dever de observar a sua destinação e usá-la de maneira não abusiva, com respeito à convenção do condomínio – instrumento com força normativa, segundo o próprio código. Em sua maioria esmagadora, os condomínios residências possuem, em suas respectivas convenções, regras que definem o uso exclusivamente residencial para a unidade, em total dissonância com o contrato atípico de hospedagem, ofertado pela plataforma Airbnb.

O direito do proprietário condômino de usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos artigos 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e demais dispositivos legais aplicados ao caso, deve estar em sintonia com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício. O julgamento foi proferido no Recurso Especial nº 1819075 (fonte: clipping da AASP).

Dr. Fabiano Lourenço de Castro