Os impactos econômicos do Covid-19 nos contratos de locação de lojistas

Por Amanda Ramos

Diante do Estado de Calamidade Pública no País devido à pandemia ocasionada pelo vírus Covid-19, acompanhado de Decretos Municipais e Estaduais Brasil afora, que determinaram a suspensão e/ou a restrição das atividades não essenciais para conter o aumento da disseminação do contágio do vírus na população, causou impacto direto no exercício das atividades de grande parte dos lojistas em Shoppings Centers, Strip Malls, Galerias e lojas de rua.

O Brasil é um país com dimensões continentais e com regiões que possuem necessidades distintas e inclusive nas quais a disseminação do vírus se propagou de forma desigual, assim observamos que a regulamentação das medidas restritivas apresenta características próprias em cada região, e em São Paulo, um dos epicentros da pandemia, é uma das cidades que os lojistas foram muito atingidos com as medidas restritivas em seus comércios.

Para os lojistas que tiveram seus comércios fechados ou que sofreram redução do horário de atendimento, o que ocasionou a redução ou a ausência do faturamento da loja, esses lojistas podem pedir a redução dos valores dos aluguéis, pois esses valores não retratam mais a realidade durante o período de pandemia.

Assim sendo, os efeitos sofridos as relações contratuais por meio de medidas legais restritivas, podem ser caracterizado pelo Direito como “motivo de força maior”.

Cabe uma breve explicação acerca do “motivo de força maior” para os Contratos de Locação, como ensina o i. Doutrinador Arnaldo Rizzardo¹, que entende como força de exoneração, parcial ou total, de determinada obrigação, seja em razão da incapacidade de cumprimento por elementos próprios ou externos à pessoa do devedor.

Imagem por Barthelemy Demazenod

Nessa diretriz, considerando a incapacidade de cumprimento no pagamento do aluguel pelo lojista devido a fator externo e imprevisível (pandemia), o ideal é realizar um estudo da atividade para apurar quanto o lojista foi atingido pelas restrições legais, pois há situações em que a atividade sofreu pequena redução do valor do faturamento e outras que o lojista deixou de faturar completamente, e partir disso, o valor do aluguel pode ter se tornado excessivo para o cumprimento e passaremos a negociar com o locador do imóvel.

E do outro lado, notamos que alguns locadores foram surpreendidos com pedidos de desconto para adequação nos valores de aluguéis nesse período e outros já estavam preparados, onde encontramos sólidas empresas proprietárias de grandes empreendimentos imobiliários e proprietários de imóveis que são pessoas físicas que possuem somente um imóvel locado para manutenção de sua família, e todas essas condições são consideradas durante a negociação.

A adequação no valor do aluguel afeta as relações sociais e econômicas de um todo, mas é necessária durante todo período de pandemia e é uma boa alternativa para todos os envolvidos no Contrato, assim, lembramos que os contratos de locação são garantidos, em grande parte, por fiadores, isto é, tem mais uma pessoa com interesse na conclusão das negociações para pagamento do aluguel, pois ele é o garantidor em caso de inadimplência e percebemos o aumento da preocupação dos fiadores, pois se o lojista não efetuar o pagamento do aluguel ou não ingressar com ação judicial para discutir em Juízo e afastar os efeitos da inadimplência, o lojista estará sujeito a sofrer uma ação de despejo e os valores devidos poderão ser cobrados do fiador do contrato.

Imagem por John Cameron

A negociação dos valores dos aluguéis foi uma das melhores alternativas para manter os pagamentos em dia, evitando a inadimplência e afastar as penalidades contratuais e novas ações judiciais.

Para os locadores, diante da pandemia sem precedentes, é uma boa opção negociar o valor do aluguel, pois ele corre o risco de não receber os aluguéis e ainda receber uma notificação para devolução do imóvel, se o lojista assim resolver, e seu imóvel poderá ficar vago durante a pandemia, o que não é uma boa solução, pois observamos que o mercado de locação de imóveis poderá sofrer inúmeras transformações que somente saberemos após o período da pandemia.

Entendo que o fim de um Contrato de Locação, de certo modo, impacta diversas relações comerciais, do mesmo setor ou não. A economia se desenvolve não somente por questões sociais e políticas, mas também por critérios de ordem social, e nesse ponto, não podemos deixar de lembrar-nos do princípio de qualquer relação contratual, a função social dos contratos.

Diante de um cenário social e econômico que todos estão sofrendo, busca-se o equilíbrio das relações contratuais, e a tendência é que todos possam ceder um pouco e concluir a negociação, todavia, caso a negociação não se conclua, a alternativa é ingressar com ação judicial para requerer a suspensão da exigibilidade do pagamento ou a readequação do valor de aluguel, de acordo com o impacto econômico no negócio do lojista diante das medidas legais restritivas ao seu comércio.
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¹ In “Contratos”, Arnaldo Rizzardo, 18ª edição, Editora Forense, 2019, pag. 26.

Amanda Ramos

Amanda Ramos é advogada com quinze anos de experiência profissional, especialista em direito contratual e imobiliário para empresas. Inscrita nos quadros da OAB/SP sob o n°178.453, com Pós-Graduação em Direito Contratual pela PUC/SP, Mediadora Judicial inscrita no CNJ, com diversos cursos complementares, seminários, palestras e atualizada às novas tecnologias aplicadas ao direito. 

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