O aluguel em tempos de pandemia

Dolce Lex

Dr. Fabiano Lourenço de Castro

Em tempos de pandemia, as relações jurídicas contratuais não podem estar alheias a esse problema e claramente estão sendo atingidas e inclusive alteradas. Pensar que um contrato, que foi celebrado por pessoas capazes, com a manifestação da vontade sem qualquer tipo de vício de consentimento, e com transparência nos direitos e obrigações, não possa sofrer as consequências do nosso atual cenário de saúde e social, é um ledo engano!

Vejam, por exemplo que até os contratos bancários estão sendo repactuados, e o pagamento das parcelas está sendo postergado, o que é de conhecimento público e notório. Nos últimos dias recebi várias consultas a respeito da existência de alguma medida extrajudicial ou mesmo judicial, que autorize a suspensão do pagamento do valor do aluguel. Também foram muitos os questionamentos sobre a existência de alguma norma que permita a redução do valor locatício. Concretamente, não há nenhuma norma que obrigue o locador a reduzir a quantia paga a título de aluguel ou mesmo de conceder uma isenção. Porém, é incontestável que em razão do atual cenário social e econômico deve imperar o bom senso e, quando esse não for possível, que então se discuta o problema junto ao Poder Judiciário, que, de algum modo, tem alterado algumas regras contratuais, com base na dinâmica da lei.

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Nesse sentido, recentemente, no processo nº 1026645-41.2020.8.26.0100 que tramita na 22ª Vara Cível do Foro Central da Capital de São Paulo, foi proferida uma decisão liminar, na qual um restaurante foi agraciado com o direito de pagar mensalmente o montante correspondente a 30% do valor original do aluguel. A liminar não concedeu a isenção do valor locatício, o que obrigará o restaurante a pagar essa diferença em momento oportuno. Isso fatalmente será tratado na decisão final do juiz. Na decisão liminar o magistrado apontou: “Observe-se que o contrato de locação é bilateral, na medida em que determina prestação e contraprestação a ambas as partes contratantes, quais sejam a disponibilização de bem imóvel mediante o pagamento dos alugueres, comutativo e de execução continuada. Nesse sentido, incide à relação, especificamente na possibilidade de revisão, o artigo 317, do Código Civil, que determina caber ao juiz, corrigir a prestação quando ‘por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução’, assegurando o quanto possível o valor real da prestação”.

A decisão liminar está baseada na imprevisibilidade, disposta no artigo 317 do Código Civil que permite, diante da pandemia instaurada que levou as autoridades públicas a concretizar medidas altamente restritivas de desenvolvimento de atividades econômicas, que culminaram com a queda abrupta dos rendimentos da maioria esmagadora da população, tornando a prestação dos alugueres, nos valores originalmente pactuados, excessivamente prejudicial a saúde financeira da empresa, a interferir diretamente na relação contratual, reduzindo momentaneamente o valor locatício. Os fatos que permitem a interferência devem ser imprevisíveis e a pandemia se encaixa nessa categoria!

Dr. Fabiano Lourenço de Castro

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