Dolce Lex

Dr. Fabiano Lourenço de Castro

No último artigo que escrevi para a Dolce Lex abordei a necessidade de se observar algumas regras, visando a possibilidade de renovação judicial do prazo do contrato de locação de imóvel não residencial, que muitas passam despercebidas pelos contratantes. É absolutamente natural que a pessoa tenha o sonho de um se tornar empresário e montar o seu próprio negócio, mas, em razão de desconhecimento ou mesmo entendendo que a contratação de advogado é desnecessária, comete erros primários, que no futuro podem levar à perda do próprio negócio. O empresário aluga o tão sonhado imóvel para exercer a sua atividade e deixa de lado algumas regras que impedirão a continuidade do próprio negócio. Os empresários devem ficar atentos às questões que serão abordadas nesse artigo e no último que foi postado na Dolce Lex, que contribuirão para a segurança e longevidade da atividade empresarial.

No presente artigo abordarei detalhes que estão ligados ao direito de preferência do locatário na compra do imóvel locado, bem como o procedimento que pode ser adotado para que, em não havendo interesse na aquisição do bem, seja, no entanto, mantida a relação locatícia pelo novo adquirente.

Dispõe o artigo 27 e respectivo parágrafo da Lei de Locação nº 8.245/91 que: – “Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente”.

Esse direito de preferência deve ser exercido no prazo de 30 (trinta) dias, contados do recebimento da notificação, conforme preceitua o artigo 28 da mesma norma legal, ora transcrito:- “Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

Pois bem, referidos dispositivos legais não trazem nenhuma grande novidade, pois, muitas pessoas, que sequer atuam na área jurídica, sabem que na venda de um imóvel locado, o locatário tem o direito de exercer a preferência na compra desse bem.

Entretanto, não sabem que o novo adquirente, com base no artigo 8º da Lei de Locação pode mover ação de despejo, após o envio de notificação prévia que deverá ao locatário o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação do bem, conforme segue: “Art. 8º. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. § 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo – se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação”.

O novo adquirente, diante desse dispositivo legal, e no prazo apontado no § 2º (90 dias contados do registro da venda ou do compromisso), notifica o locatário para que este, então, desocupe o imóvel, sob pena da propositura da ação de despejo. O locatário, no primeiro momento, acredita que, em decorrência de possuir um contrato em vigor e por prazo determinado, tem o direito líquido e certo de permanecer no imóvel, o que, vale apontar, é um ledo engano.

Isso somente ocorrerá, e aqui está o ponto mais importante desse artigo, se o contrato de locação observar o contido no “caput” do artigo 8º da Lei de Locação, como segue: “….. salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.

Para garantir que a locação prossiga normalmente, evitando inclusive a propositura de ação de despejo pelo novo adquirente, mostra-se necessário observar o seguinte: o contrato de locação deve ser por tempo determinado, o respectivo instrumento dever possuir cláusula de vigência em caso de alienação e ainda deve estar averbado junto à matrícula do imóvel. Tudo isso permitirá a manutenção da locação em caso de venda a terceiro.

O desconhecimento desse fato já trouxe prejuízos de grande monta a muitos locatários que, do dia para a noite, tiveram que desocupar o imóvel, sem qualquer direito à indenização. Observar essa regra, principalmente em casos de grande investimento, é absolutamente necessário !!

Dr. Fabiano Lourenço de Castro