A importância em regularizar um imóvel

Dr. Fabiano Lourenço de Castro

Sobre a regularização de um bem imóvel

Infelizmente é muito comum a existência de problemas jurídicos, que surgem em decorrência da compra de um bem imóvel, realizada sem a devida cautela e segurança jurídica. É importante ter conhecimento de que a propriedade do imóvel, nos termos da lei civil, somente, se adquire com o registro do título aquisitivo (escritura pública ou documento compatível), junto à matrícula do bem. Isto está estampado no artigo 1.227 do Código Civil, a seguir transcrito: Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

O simples compromisso de compra e venda não transfere a propriedade do bem ao compromissário comprador. Caso esse instrumento venha a ser averbado junto à matrícula do imóvel, o adquirente possuirá uma boa garantia, nos termos da legislação civil, mas, mesmo assim, não obterá a propriedade. É muito comum nesse tipo de negócio a celebração de apenas um compromisso de compra e venda, que não é levado a registro perante a matrícula do bem, e o compromissário comprador, invariavelmente, deixa de lavrar a competente escritura de compra e venda, principalmente em razão do elevado custo. O pagamento dos emolumentos, que tem significativo valor, é o principal impeditivo para a lavratura da escritura pública. No entanto, aquela máxima de que “o barato sai caro” se aplica perfeitamente a esse caso.

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O leitor deve então estar questionando: Qual ou quais os problemas podem surgir em decorrência desta postura? Muito bem, em determinado momento, por exemplo, o comprador resolve vender o bem, e, como não é o proprietário do imóvel perante a lei civil, está impedido de outorgar a escritura pública de compra e venda. Em decorrência desse fato, o compromissário comprador resolve então firmar a escritura pública para que possa concretizar a venda do bem, e, em muitas situações, não consegue localizar o promitente vendedor, que até então é o titular da propriedade do bem. Essa circunstância pode inclusive obrigá-lo a promover uma ação de adjudicação compulsória ou até mesmo a usucapião, com o intuito de ser declarado proprietário do bem, perante a legislação civil.

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Além disso, se o compromissário vendedor sofrer ações judiciais que permitam a penhora de bens, como o imóvel ainda está registrado em seu nome, eventuais credores poderão requerer tal constrição (penhora), que poderá ser perfeitamente deferida. É claro que o compromissário comprador tem instrumento de defesa para impedir tal ato processual, mas, sem dúvida, incorrerá em custos que poderiam ter sido evitados e também em riscos processuais desnecessários.

Por fim, havendo o falecimento dos compromissários compradores, a partilha no inventário estará restrita aos direitos sobre o bem e não produzirá efeitos em relação à propriedade, o que também trará problemas aos herdeiros, que terão de tomar providências visando a regularização da situação.

Em resumo, ao se adquirir um imóvel, é de relevante importância, que se proceda de imediato à lavratura da escritura pública de compra e venda e ao respectivo registro de tal documento, perante o cartório competente, evitando-se futuros dissabores.

Dr. Fabiano Lourenço de Castro

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