Dolce Lex

Dr. Fabiano Lourenço de Castro

Sobre a renovação judicial do contrato de locação de imóvel para fins não residenciais

É muito comum as pessoas terem o sonho de um dia se tornarem empresários, montando o seu próprio negócio. Entretanto, em razão de desconhecimento ou mesmo entendendo que a contratação de advogado é desnecessária, cometem erros primários, que no futuro podem levar à perda do próprio negócio. O futuro empresário aluga o tão sonhado imóvel para exercer a sua atividade e deixa de lado algumas regras que impedirão, em futuro próximo, a continuidade do próprio negócio. Os empresários devem ficar atentos às questões que serão abordadas nesse artigo, que contribuirão para a segurança e longevidade da atividade empresarial.

A primeira providência a ser tomada é a de celebrar um contrato de locação pelo prazo mínimo de 5 (cinco) anos. Alguns locadores, que geralmente tem conhecimento acerca das regras que limitam o direito à renovação judicial do prazo do contrato de locação, muitas vezes não concordam em locar o imóvel pelo prazo inicial de 5 (cinco) anos, o que pode e deve ser um sinal para que o locatário desista da empreitada. Porém, na vontade de se tornar empresário, o locatário aceita as condições impostas, sem perceber que esta caindo numa verdadeira “armadilha”.

Ora, com o término do prazo da locação, o locador poderá solicitar e obter, com certa facilidade, a posse do imóvel e o locatário não terá nenhum direito a permanecer no bem e, nem tampouco a qualquer indenização, mesmo que tenha feito alguma melhoria no bem, na medida em que invariavelmente e na grande maioria dos contratos, há cláusula de renúncia ao direito de indenização por benfeitorias realizadas no imóvel.

Assim, é importantíssimo que o contrato inicial seja celebrado pelo prazo mínimo de 5 anos, o que garantirá ao locatário, em eventual desinteresse do locador em renovar amigavelmente o contrato de locação, a possibilidade de promover a denominada ação renovatória, e obter uma sentença favorável que lhe garanta o direito de exercer a sua atividade empresarial. Entretanto, para obter esse resultado, o locatário deverá demonstrar que cumpriu outros requisitos, que estão dispostos nos artigos 51 e 71 da Lei de Locação nº 8.245/1991, ora transcritos: “Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. § 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário. § 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade. § 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub – rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo. § 4º O direito a renovação do contrato estende – se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo. § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor”.

Segue também e, em parte, o artigo 71 da mesma lei: “Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 319 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: I – prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51; II – prova do exato cumprimento do contrato em curso; III – prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; IV – indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; VI – prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; VII – prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário. (…)”.

Em geral, o locatário deverá demonstrar na ação judicial que: quitou as obrigações locatícias contratadas; fez o seguro do imóvel, exigido muitas vezes no contrato de locação; exerceu e exerce a mesma atividade no imóvel pelo prazo mínimo 3 (três) anos, etc. Soma-se a isto, ainda, a obrigação do locatário de promover a ação no prazo legal, o que deverá ocorrer no último ano do prazo contratual e até 6 (seis) meses antes do termo final. A propositura da ação nesse prazo é imprescindível !!!

Dr. Fabiano Lourenço de Castro